Ngày 29/6/2024, tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024. Luật Đất đai 2024 gồm 16 chương, 260 điều đã thể chế hóa đúng chủ trương, đường lối của Đảng, tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc đã chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Đất đai với nhiều điểm mới tiến bộ.
Đại biểu Quốc hội biểu quyết thông qua luật tại phiên làm việc sáng 29/6
Hiện nay, theo Khoản 1 Điều 130 Luật Đất đai 2013:
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật này.
Tuy nhiên, tại Luật Đất đai 2024 đã quy định mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân. Theo đó, Khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai 2024 quy định:
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176 của Luật này.
Như vậy, so với Luật Đất đai 2013 thì Luật Đất đai 2024 đã mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân. Quy định này là một điểm tiến bộ bởi sẽ tạo điều kiện sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn, từ đó thúc đẩy ngành nông nghiệp ngày càng phát triển, bền vững, hiệu quả.
Trước hết, Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định 04 phương pháp định giá đất bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu thập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Việc lựa chọn phương pháp phương pháp định giá đất do tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định. Trường hợp áp dụng các phương pháp so sánh, thu thập, hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong Bảng giá đất (từ ngày 01/08/2024) thì sẽ sử dụng giá đất trong bảng giá đất.
Đây được đánh giá là một quy định thể hiện việc đảm bảo tối đa quyền lợi về mặt kinh tế cho người dân, tránh trường hợp có những vị trí đất tương đương, nhưng do khác biệt về cách thức định giá mà có chênh lệch về giá trị. Cụ thể, việc áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024:
Đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định của Luật Đất đai số 45/2023/QH13 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành nhưng phương án giá đất chưa được trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất được xác định tại thời điểm ban hành quyết định đó.
Theo đó, khi bỏ khung giá đất, mỗi địa phương sẽ tự quyết định Bảng giá đất và điều chỉnh Bảng giá mỗi năm 01 lần để phù hợp với giá đất thị trường (thay vì 05 năm/lần và căn cứ vào giá đất tối thiểu - tối đa do Chính phủ ban hành như hiện nay). Bảng giá đất mới được quy định cần tiệm cận với giá đất thị trường mà giá đền bù được tính theo giá đất cụ thể. Như vậy sẽ kéo theo giá đền bù đất tăng so với hiện nay. Luật Đất đai 2024 đã quy định các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ thực hiện việc công bố Bảng giá đất mới từ ngày 01/08/2024. Căn cứ Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, có 11 trường hợp áp dụng Bảng giá đất chủ yếu đối với hộ gia đình, cá nhân và đất thuê hằng năm. Ngoài việc được từng địa phương xây dựng riêng thì Bảng giá đất còn được xây dựng theo khu vực và vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn (căn cứ Khoản 2 Điều 159 Luật Đất đai 2024).
Thay đổi này giúp đảm bảo quyền lợi cho người dân khi giá trị tài sản đất của họ sẽ đúng với thực tế và không bị quá chênh lệch so với thời giá của các mặt hàng khác.
Hiện nay, theo Điều 5 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất có bao gồm hộ gia đình. Tuy nhiên, tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 quy định về người sử dụng đất thì không có hộ gia đình. Cụ thể, Khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định:
Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
Do đó, từ năm 2025, Luật Đất đai năm 2024 không còn cấp đất cho hộ gia đình.
Mặt khác, Khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai năm 2024 quy định:
Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.
Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận có bìa màu hồng). Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành kế thừa tên gọi này.
Tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 nêu rõ: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai 2024 thì từ ngày 01/08/2024, sổ đỏ, sổ hồng sẽ có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo đó, Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.
Điều 157 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm một số trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất từ ngày 01/01/2025 so với quy định tại Điều 110 Luật Đất đai 2013, Điều 11, 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:
- Đất để làm bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ hoạt động vận tải hành khách công cộng; đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm;
- Sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt chuyên dùng; đất xây dựng công trình công nghiệp đường sắt; đất xây dựng công trình phụ trợ khác trực tiếp phục vụ công tác chạy tàu, đón tiễn hành khách, xếp dỡ hàng hóa của đường sắt;
- Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư;
- Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng nhà xưởng sản xuất;
- Sử dụng đất đất xây dựng công trình cấp nước sạch và thoát nước, xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn;
- Sử dụng đất không phải đất quốc phòng, an ninh cho mục đích quốc phòng, an ninh của doanh nghiệp, quân đội, công an;
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi.
Quy định này sẽ tạo điều kiện cho việc phát triển các công trình công cộng, tạo cảnh quan cho môi trường đô thị ngày càng hiện đại và quy củ.
Nhà nước đã đưa ra 04 hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, nhiều hơn 02 hình thức so với Luật Đất đai 2013. Cụ thể tại Khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 có 02 hình thức mới: Bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi và bằng nhà ở. Luật mới cũng bổ sung quy định người có đất ở thu hồi được ưu tiên lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền nếu có nhu cầu và phải đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Ngoài ra, theo Khoản 7 Điều 91 Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước thu hồi đất, nếu phần diện tích còn lại của thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà UBND cấp có thẩm quyền thu hồi, bồi thường và hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của pháp luật.
Nhìn chung, việc quy định cụ thể thêm 02 hình thức bồi thường đất có mục đích sử dụng khác và bồi thường nhà ở sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân có đất thu hồi nhanh chóng tái định cư, ổn định cuộc sống.
Điều 138 Luật Đất đai 2024 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, không thuộc trường hợp có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/07/2014 và được giao không đúng thẩm quyền được thực hiện theo quy định.
Theo đó, Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định các loại đất không có giấy tờ đáp ứng các điều kiện bao gồm: đất không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất sai thẩm quyền, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và tùy vào từng nhóm sẽ có những quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Vì vậy theo quy định mới tại Luật Đất đai 2024, các trường hợp sử dụng đất trên có thể được xem xét cấp sổ đỏ, theo đó người dân được đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình, đồng thời giúp giải quyết tranh chấp dễ dàng hơn. Những tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc trường hợp trên có thể cân nhắc phương án hoãn xét xử cho đến khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, tức kể từ ngày 01/08/2024, thì sẽ có lợi cho việc xét xử cũng như đảm bảo quyền lợi người dân tốt hơn.
Trước đây, người dân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa nếu không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp. Quy định này nhằm bảo vệ quỹ đất phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp. Cụ thể tại Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Điểm mới trong Luật Đất đai 2024, người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Cụ thể, Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Theo đó, các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:
a) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
b) Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
c) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Đối chiếu quy định nêu trên tại Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 không còn quy định trường hợp cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Luật Đất đai 2024 và Luật Đất đai 2013 đều căn cứ vào mục đích sử dụng đất đai mà phân loại đất đai thành nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Tuy nhiên, theo Điều 9 Luật Đất đai 2024 không liệt kê các loại đất thuộc đất nông nghiệp khác, không liệt kê các loại đất thuộc đất phi nông nghiệp khác, đồng thời sửa đổi lại định nghĩa nhóm đất chưa sử dụng. Cụ thể, theo Khoản 4 Điều 9 Luật Đất đai 2024: Nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa giao, chưa cho thuê.
Định nghĩa này khác so với cách định nghĩa theo quy định tại Khoản 3 Điều 10 Luật Đất đai 2013: Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Việc sửa đổi quy định về phân loại đất như Luật Đất đai 2024 là cần thiết, bởi điều này không chỉ giúp cho việc phân loại đất đai được thực hiện một cách khoa học, toàn diện mà còn làm cơ sở để phục vụ hiệu quả lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
So với Luật Đất đai 2013, cụ thể tại Khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai 2013 quy định về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, tại Điều 108 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm 02 khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
- Hỗ trợ di dời vật nuôi;
- Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời đối với tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.
Các khoản hỗ trợ còn lại tiếp tục được thực hiện khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
- Hỗ trợ ổn định đời sống;
- Hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh;
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm;
- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở và được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư nhưng tiền bồi thường về đất ở không đủ so với giá trị của một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để được giao một suất tái định cư tối thiểu.
Tại Điểm b Khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, trong đó: Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở.
Ngoài ra tại Khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 cũng quy định, trường hợp người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án.
Theo Điểm a Khoản 3 Điều 69 và Khoản 3 Điều 85 Luật Đất đai 2013, chỉ cần hoàn thành xây dựng nhà ở/cơ sở hạ tầng của khu tái định cư thì sẽ được ra quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày.
Luật Đất đai 2024 đã quy định phải bố trí tái định cư xong mới ra quyết định thu hồi đất.
Cụ thể, Khoản 3 Điều 80 Luật Đất đai 2024 quy định, một trong những điều kiện thu hồi đất là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư theo quy định của luật này.
Khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định, việc này phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất, tức là tái định cư phải đi trước một bước.
Chính sách về tái định cư trong Luật Đất đai 2024 là một chính sách vừa thể hiện sự công bằng, rõ ràng của Nhà nước đối với người bị thu hồi đất, vừa thể hiện tính nhân văn của Đảng và Nhà nước trong việc quan tâm tạo lập chỗ ở ổn định cho người dân có đất bị thu hồi.
Theo đó, Điều 23 Luật Đất đai 2024 quy định quyền của công dân đối với đất đai, bao gồm:
1. Tham gia xây dựng, góp ý, giám sát trong việc hoàn thiện và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai.
2. Tham gia quản lý nhà nước, góp ý, thảo luận và kiến nghị, phản ánh với cơ quan nhà nước về công tác quản lý, sử dụng đất đai.
3. Quyền về bình đẳng, bình đẳng giới trong quản lý, sử dụng đất đai.
4. Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật; đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
5. Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất; mua, bán, nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
6. Thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Tại Điều 24 Luật Đất đai 2024 quy định quyền tiếp cận thông tin đất đai của công dân, cụ thể:
1. Công dân được tiếp cận các thông tin đất đai sau đây:
a) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt;
b) Kết quả thống kê, kiểm kê đất đai;
c) Giao đất, cho thuê đất;
d) Bảng giá đất đã được công bố;
đ) Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
e) Kết quả thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp đất đai; kết quả giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
g) Thủ tục hành chính về đất đai;
h) Văn bản quy phạm pháp luật về đất đai;
i) Các thông tin đất đai khác theo quy định của pháp luật.
2. Việc tiếp cận thông tin đất đai thực hiện theo quy định của Luật này, pháp luật về tiếp cận thông tin và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Điều 25 Luật Đất đai 2024 quy định nghĩa vụ của công dân đối với đất đai:
1. Chấp hành đúng các quy định của pháp luật về đất đai.
2. Giữ gìn, bảo vệ và phát triển tài nguyên đất.
3. Tôn trọng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khác.
Khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024 quy định, trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày 01/07/2014 đến trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (01/08/2024) đáp ứng các điều sau thì được cấp sổ đỏ: Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp; phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.
Đối với những trường hợp không đủ điều kiện nêu trên sẽ không được cấp sổ đỏ, thậm chí còn bị thu hồi đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 81 Luật Đất đai 2024.
Trong khi đó, tại Khoản 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hiện hành quy định: Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01/07/2014 trở về sau.
Theo quy định tại Khoản 6 Điều 5 Luật Đất đai 2013 về người sử dụng đất bao gồm: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch.
Tuy nhiên, tại Khoản 3, 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định rộng hơn về đối tượng người sử dụng đất bao gồm:
- Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân);
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Như vậy, việc mở rộng hơn đối tượng là người sử dụng đất trong Luật Đất đai 2024 giúp tăng thêm quyền của đối tượng là người Việt Nam định cư tại nước ngoài, nhất là đối với các quy định về sử dụng đất đai, giao dịch đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất. Từ đó tạo điều kiện cho nhóm đối tượng này có môi trường thuận lợi để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh, làm việc, sinh sống,... tại Việt Nam.
Trên đây là 15 điểm mới trong Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/08/2024. Sự ra đời của Luật Đất đai 2024 đã đánh dấu một bước tiến lớn trong khuôn khổ pháp luật Việt Nam, mở ra một kỷ nguyên mới cho hoạt động quản lý và quy định về sử dụng đất đai. Khi các doanh nghiệp và nhà đầu tư chuẩn bị thực hiện những sửa đổi quan trọng, việc chủ động thích ứng với bối cảnh sẽ là điều bắt buộc.
Nguồn tham khảo:
1. Luật Đất đai năm 2013.
2. Luật Đất đai năm 2024.
3. Lê Hoàng Châu, Góc nhìn: 08 ''điểm nhấn'' trong Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 đã ''thể chế hóa'' rõ nét nghị quyết số 18-NQ/TW của Trung ương, https://quochoi.vn
4. Lê Hoàng Châu, Luật Đất đai mới tạo đột phá về quỹ đất, https://stockbiz.vn/tin-tuc/luat-dat-dai-moi-tao-dot-pha-ve-quy-dat/22892815, truy cập ngày 23/02/2024
